Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
DIPARTIMENTO
PER LE OPERE PUBBLICHE E PER L’EDILIZIA
DIREZIONE GENERALE PER L’EDILIZIA RESIDENZIALE E LE POLITICHE ABITATIVE
Criteri generali per la realizzazione
degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti
di locazione agevolati ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della
legge 9 dicembre 1998 n. 431, nonché dei contratti di locazione
transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi
dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge.
IL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI
TRASPORTI
DI CONCERTO CON
IL MINISTRO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE
Vista
la legge 9 dicembre 1998, n. 431, concernente la disciplina delle locazioni
e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo;
Vista
la Convenzione Nazionale in data 8 febbraio 1999, sottoscritta ai sensi
dell’articolo 4, comma I, della richiamata legge;
Visto
il decreto interministeriale lavori pubblici-finanze del 5 marzo 1999),
pubblicato sulla G.U. deI 22 marzo 1999, serie generale, n. 67 con il
quale sono stati definiti, sulla base dei contenuti della citata Convenzione
nazionale, criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire
in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell’articolo
2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;
Visto
in particolare l’articolo 4, comma 1 della citata legge 431/98,
così come modificato dall’articolo 2, comma 1, lettera c),
della legge 8 gennaio 2002, n. 2 che stabilisce che il Ministro delle
infrastrutture e dei trasporti convochi, ogni tre anni, le organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative
a livello nazionale al fine di aggiornare la richiamata Convenzione nazionale
che individua i criteri generali da assumere a riferimento per la realizzazione
degli accordi da definire in sede locale tra le stesse associazioni ai
fini della determinazione dei canoni di locazione;
Vista
la nota ministeriale in data 15 gennaio 2002, con la quale ai sensi del
richiamato articolo 4, comma 1, della legge n. 431/98, si é proceduto
a convocare le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine
di aggiornare la citata Convenzione nazionale;
Considerato
che alla scadenza del termine previsto dall’articolo 4, comma 2,
della menzionata legge n. 431/98, tra tutte le parti convocate dal Ministro
delle infrastrutture e dei trasporti non é stato raggiunto accordo
formale unico;
Considerato
che ai sensi dell’articolo 4, comma I, della medesima legge 431/98,
in mancanza di un unico accordo tra le parti, i criteri per la definizione
dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita
catastale dell’immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché
alle modalità per garantire particolare esigenze delle parti, debbono
essere indicati in apposito decreto del Ministro delle infrastrutture
e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle
finanze da emanare sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle
organizzazioni sindacali degli inquilini dei proprietari;
Visti
i distinti accordi presentati il primo, in data 6 settembre 2002, dalle
organizzazioni sindacali Sunia, Sicet, Uniat, Unione Inquilini, Ania,
Feder.Casa, Anpe-Federproprietà, Asppi, Confappi, Uppi - al quale
ha successivamente aderito l’associazione Assocasa - ed il secondo,
in data 9 settembre 2002, dalle organizzazioni Confedilizia, Appc, Unioncasa,
Conia;
Vista
la legge 14 gennaio 1994, n. 20, articolo 3, lettera c);
Visto
il decreto in data 12 ottobre 2001 con il quale il Ministro delle infrastrutture
e dei trasporti ha delegato L’On.le Ugo Giovanni Martinat all'esercizio
anche delle competenze nelle aree del Dipartimento per le opere pubbliche
e per l’edilizia;
Ai
sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98
Decreta:
Art.
1
(Criteri per la determinazione dei
canoni di locazione agevolati nella contrattazione territoriale)
-
Gli
Accordi territoriali, in conformità delle finalità indicate
all’articolo 2. comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno
delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità
immobiliare, é concordato, tra le parti, il canone per i singoli
contratti.
-
A
seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in
forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al
fine della realizzazione degli Accordi di cui al comma 1, dopo aver
acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni - ove effettuate
- delle microzone del territorio comunale definite ai sensi del Dpr
23 marzo 1998, n. 138, individuano, anche avvalendosi della banca
dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia
del territorio, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:
- valori di mercato;
- dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico,
servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);
- tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
All’interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente
comma, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di
particolare degrado.
-
Per
ogni area od eventuale zona, gli Accordi locali, con riferimento agli
stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, prevedono un
valore minimo ed un valore massimo del canone.
-
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo
ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali,
assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali,
tengono conto dei seguenti elementi:
- tipologia dell’alloggio;
- stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
- pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi
interni, ecc.):
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo
o centralizzato, condizionamento d’aria, ecc.);
- eventuale dotazione di mobilio.
-
Per
le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici
o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari (per tali
sono da intendersi le proprietà individuate negli Accordi territoriali
e, comunque. quelle caratterizzate dall’attribuzione, in capo
ad un medesimo soggetto, di più di cento unità immobiliari
destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato
sul territorio nazionale) i canoni sono definiti, all’interno
dei valori minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione
per le aree omogenee e le eventuali zone individuate dalle contrattazioni
territoriali, in base ad appositi Accordi integrativi fra la proprietà
interessata e organizzazioni sindacali della proprietà edilizia
e dei conduttori partecipanti al tavolo di confronto per il rinnovo
della Convenzione nazionale o comunque firmatarie degli Accordi territoriali
relativi. Tali Accordi integrativi, da stipularsi per zone territoriali
da individuarsi dalle associazioni sindacali predette, possono prevedere
speciali condizioni per far fronte ad esigenze di particolari categorie
di conduttori nonché la possibilità di derogare dalla
tabella oneri accessori (allegato G).
-
Per
gli enti previdenziali pubblici, si procede, in analogia a quanto
indicato al comma 5, tenuta presente la vigente normativa. I canoni
relativi a tale comparto sono determinati in base alle aree e/o zone
omogenee nonché agli elementi individuati negli Accordi territoriali.
-
Alla
sottoscrizione degli Accordi integrativi di cui ai commi 5 e 6, possono
partecipare imprese o associazioni di imprese di datori di lavoro
in relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento
di esigenze abitative di lavoratori non residenti e di immigrati comunitari
o extracomunitari. I contratti, da stipulare con i diretti fruitori,
sono regolati dall’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre
1998, n. 431.
-
Gli Accordi territoriali possono stabilire, per durate contrattuali
superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di aumento dei
valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni definiti
per aree omogenee nonché particolari forme di garanzia.
-
Gli
Accordi in sede locale possono prevedere l’aggiornamento del
canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della
variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie
di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
-
E’
nella attribuzione esclusiva del proprietario dell’immobile,
la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore
in caso di vendita dell’immobile con le modalità previste
dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
-
Sono
approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà
individuali (allegato A) e per le proprietà di cui ai commi
5, 6 e 7 del presente articolo (allegato B}.
-
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati
esclusivamente utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente
comma.
-
Le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli Accordi
territoriali sottoscritti nei comuni di cui all’articolo 1 del
decreto-legge 30 dicembre 1933, n. 551. convertito dalla legge 21
febbraio 1989, n. 61, che a quelli sottoscritti negli altri comuni.
-
Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta,
dalle rispettive organizzazioni sindacali.
Art. 2
(Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione
di natura transitoria e durata degli stessi)
-
I
contratti di locazione di natura transitoria di cui all’articolo
5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non
inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti
sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari
e/o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a
quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella
contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della
proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.
-
I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi
ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia,
Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania,
nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia,
sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi
stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come
individuate dall’articolo 1. Gli Accordi territoriali relativi
a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un
massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per
tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali.
In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento
sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale
di cui all’articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998
n. 431.
-
Per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6,
si procede - per i comuni di cui al comma 2 del presente articolo
- mediante Accordi integrativi. stipulati fra i soggetti e con le
modalità indicate nell’articolo 1 medesimo.
-
I
contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica
clausola che individui l’esigenza di transitorietà del
locatore e/o del conduttore - da provare quest’ultima con apposita
documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare
il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi
prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
-
I
contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata
prevista dallíarticolo 2, comma i, della legge 9 dicembre 1998,
n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma
delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui
al comma 6, ovvero nel caso le esigenze dÏ transitorietà
vengano meno.
-
Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà
individuali (allegato C) e per le proprietà di cui allíarticolo
I, commi 5 e 6 (allegato D).
-
I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati
utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente
comma.
-
Le
parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle
rispettive organizzazioni sindacali.
Art. 3
(Criteri per delin ire i canoni dei contratti di locazione
per studenti universitari e durata degli stessi)
-
Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati
e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora
il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento
ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza,
possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata
- precisata negli allegati tipi di contratto - da sei mesi a tre anni
(rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore).
Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente
o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto
allo studio.
-
I canoni di locazione sono definiti in appositi Accordi locali sulla
base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli
Accordi territoriali di cui allíarticolo 1.
-
Per
le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6, 1 procede
mediante Accordi integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalità
indicate nel medesimo articolo 1.
-
Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà
individuali (allegato E) e per le proprietà di cui all’articolo
I, commi 5 e 6 allegato F).
-
I
contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati
utilizzando esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente
comma.
-
Le
parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle
rispettive organizzazioni sindacali.
Art. 4
(Tabella degli oneri accessori)
-
Per i contratti di locazioni di cui agli articoli 1, 2 e 3 é
adottata la Tabella degli oneri accessori allegata al presente decreto
(allegato G). Per le voci non considerate nella citata Tabella si rinvia
alle leggi vigenti e agli usi locali.
Art. 5
(Agevolazioni fiscali)
-
Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nel
territorio dei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge
30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989,
n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni dell’articolo
2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 2.31, a seguito di accordo
definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal
presente decreto, nonché ai contratti di cui agli articoli
1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge n. 431 del 1998, si
applica la disciplina fiscale di cui ai seguenti commi.
-
Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi
dell’articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi,
approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
1986, n. 917, é ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione
che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui
si intende usufruire della agevolazione siano indicati gli estremi
di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione
della denuncia dell’immobile ai tini dell’imposta comunale
sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.
Ai fini di quanto previsto dall’articolo 4, comma 1, ultimo
periodo, della citata legge n. 431/98) i tipi di contratto di cui
all’articolo 4-bis della stessa legge si intendono utilizzati
ove le pattuizioni negli stessi previste siano state tutte integralmente
accettate da entrambe le parti contraenti ed integrate quando richiesto.
-
In sede di prima applicazione del presente decreto e fino all’eventuale
aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell’articolo 8, comma
4, della citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la determinazione
dell’imposta di registro é assunta nella misura del 70
per cento del corrispettivo annuo pattuito.
-
In
relazione a quanto stabilito dall’articolo 10 della citata legge
n. 431/1998 e dall’articolo 13-ter del decreto del Presidente
della Repubblica 22 dicembre 1986 n. 917. come modificato dall’articolo
2. comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre 2000, n. 388. ai soggetti
titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite
ad abitazione principale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma
degli articoli 2, comma 3 e 4, commi 2 e 3. della citata legge 9 dicembre
1998, n. 431, spetta una detrazione, rapportata al periodo dell’anno
durante il quale sussiste tale destinazione. nei seguenti importi:
a) Euro 495.80 se il reddito complessivo non supera Euro 15.493,71;
b) Euro 247.90 se il reddito complessivo supera Euro 15.493.71 ma
non Euro 30.987.41.
Art. 6
(Commissioni di Conciliazione)
-
Per
ogni controversia che sorga in merito all’interpretazione ed
esecuzione dei contratti di cui al presente decreto nonché
in ordine all’esatta applicazione degli Accordi territoriali
e/o integrativi, ciascuna parte può richiedere, prima di adire
l’autorità giudiziaria, che si pronunci una Commissione
di conciliazione stragiudiziale che deve decidere non oltre sessanta
giorni dalla data della richiesta.
-
E’ altresì nella facoltà di ciascuna parte ricorrere
alla Commissione di conciliazione affinché attesti la rispondenza
del contenuta economico e normativo del contratto agli Accordi di
riferimento.
-
In caso di variazione dell’imposizione fiscale gravante sull’unità
immobiliare locata, in più o in meno. rispetto a quella in
atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata
può adire la Commissione di cui al presente articolo, la quale
determina, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone
da corrispondere.
-
La
richiesta di decisione della Commissione, costitutiva con le modalità
indicate negli allegati tipi di contratto, non comporta oneri a carico
della parte richiedente.
Art. 7
(Decorrenza dell’obbligatorietà dei tipi di
contratto)
-
L’adozione dei tipi di contratto allegati diviene obbligatoria.
negli ambiti territoriali interessati, a partire dalla sottoscrizione,
sulla base dei criteri indicati nel presente decreto, degli Accordi
territoriali da parte delle organizzazioni della proprietà
edilizia e dei conduttori.
-
In
mancanza di sottoscrizione degli Accordi in sede locale, i contratti
vengono stipulati sulla base degli Accordi territoriali e integrativi
previgenti, fino ad emanazione del decreto ministeriale di cui all’articolo
4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Art. 8
Il presente decreto sarà pubblicato sulla Gazzetta
Ufficiale della Repubblica italiana.
30 DICEMBRE 2002
IL VICE MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI
(Ugo
Martinat)
IL
MINISTRO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE
(Giulio Tremonti)
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